不動産売却時の税金計算をわかりやすく解説!押さえておきたいポイントとは?
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query_builder 2025/01/17 名古屋市 不動産売却 買取 中古住宅 相談 アパート 生前整理 資産活用 空地 実家 遠方 クリニック開業 名古屋市千種区 相続 愛知県
不動産を売却する際には、必ず税金がかかります。ただし、その計算方法や具体的な金額について理解している人は少ないのが現状です。本記事では、不動産売却時に必要な税金の計算方法や、実際にどのくらいの税金がかかるのかを詳しく解説します。具体的な事例やシミュレーションを交えながら、不動産売却をスムーズに進めるために知っておくべきポイントを紹介します。この記事を読むことで、税金にまつわる不安を解消し、自信を持って不動産の売却に臨むことができます。 #不動産投資 #資産管理 #相続税 #譲渡所得税 #税務相談
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不動産売却時にかかる税金とは?

不動産を売却する際に気になるのが税金です。売却価格や期間、その他諸々の条件によって、納税額が変わるため、正しい知識を身につけることが大切です。こちらでは、不動産売却時にかかる主な税金について解説します。

譲渡所得税の基本

不動産を売却する際、譲渡所得税が重要なポイントとなります。この税金は、不動産の売却によって得られた利益に対して課されるものであり、特に売却価格や期間によってその税額が大きく変わることがあります。また、譲渡所得税の理解が不十分なまま売却を進めると、予期せぬ出費に悩むこともあります。

譲渡所得税は、売却価格から取得価格(購入した際の価格)や売却にかかる費用(仲介手数料やリフォーム費用など)を差し引いた金額が課税対象となります。この譲渡所得に対し、売却からの所有期間によって異なる税率が適用されます。具体的には、所有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得として税率が約20.315%となり、5年以下の場合は短期譲渡所得として約39.63%となります。このため、所有期間を意識して売却するタイミングを考えることが重要です。

Aさんは、三年前に購入したマンションを売却しようと考えていました。購入価格が3000万円で、売却予定価格が4000万円の場合、譲渡所得は4000万円から3000万円を引いた1000万円となります。この場合、Aさんが所有期間を3年と短いため、短期譲渡所得税が適用され、39.63%の税率によって約396万3000円の譲渡所得税が発生します。Aさんは、この税金額を知らなかったために、売却後に大きな出費に驚いたという体験をされました。

譲渡所得税の計算は複雑であり、税金対策を図るにはしっかりとした知識が必要です。特に、不動産売却前に計画的にシミュレーションを行うことで、実際の税金額を把握し、予算を調整することが可能になります。税金の計算方法を理解することは、売却を進める上でとても重要なステップです。ぜひ、事前に計算や相談を行い、安心して不動産売却を迎えたいものです。

住民税の計算方法

不動産を売却する際には、譲渡所得税とともに住民税も考慮する必要があります。住民税は、譲渡所得に基づいて計算されるため、売却価格や保有期間によって異なる税額が課せられます。具体的には、譲渡所得が発生した翌年度に課税され、税率は譲渡所得の種類(短期か長期か)によって変わるのが特徴です。

住民税は、譲渡所得税に基づく税額に加えられる形で計算されます。一般的に、譲渡所得に対して住民税は一律で10%が課せられます。このため、譲渡所得税の計算結果が出た後に、さらに住民税を加算することで、最終的な納税額を把握することが可能です。

仮に、先ほどのAさんのケースを続けるとしましょう。Aさんの譲渡所得が1000万円とすると、住民税はその10%となり、100万円の住民税が発生します。つまり、譲渡所得税396万3000円に加えて、住民税100万円を当年の税金として支払う必要があります。このように、住民税は譲渡所得税と合わせて考慮することで、納税額が明確になり、安心して売却を進めることができるのです。

また、住民税は翌年度に課税されるため、売却が完了したからといってすぐに支払いが発生するわけではありません。これにより、売却後の計画的な資金管理が求められます。特に、不動産の売却によって大きな利益が得られた場合、予想以上に税金が多くなる可能性もあるため、計画的な対策が必要です。

住民税の計算について正しい知識を身につけることで、不安を軽減し、納税準備を整えることができます。また、必要に応じて税理士に相談し、具体的なシミュレーションを行うことも有効です。税金に対する理解を深めることで、スムーズな不動産売却が実現できるでしょう。

減価償却と税金の関係

減価償却は、不動産の所有期間中に価値が減少した分を計上することで、譲渡所得を減らす効果があります。ここでは、その基本的な仕組みと計算方法について解説します。

減価償却の基礎知識

減価償却は、不動産を保有する際に重要な会計手法の一つであり、税金の負担を軽減するために非常に役立ちます。この仕組みは、不動産の取得価格を耐用年数に応じて分割し、毎年一定額を経費として計上することを目的としています。不動産は時間とともに価値が減少するため、減価償却によりその減少分を帳簿上で反映させることが可能です。

具体的には、減価償却の計算は以下のように行います。不動産の取得価格から残存価額を引き、これを耐用年数で割ります。たとえば、取得価格が3000万円、残存価額が300万円、耐用年数が30年だとすると、年間の減価償却額は(3000万円 - 300万円)÷ 30年 = 90万円となります。これにより、毎年90万円を経費として計上でき、その結果、課税対象となる所得を減少させることができます。

減価償却により、税金の基盤となる譲渡所得も抑えられるため、不動産を投資目的で取得している場合には特に重要な要素となります。例えば、年間の賃貸収入が600万円であった場合、90万円の減価償却を経費として計上することで、実質的な課税対象所得は510万円にまで減少します。このように、減価償却を上手に活用することで税負担を軽くすることができ、資産運用の効果を高めることが可能です。

ただし、減価償却に関する規定は複雑であり、適用される減価償却の方法や耐用年数は法律で定められています。そのため、正確に計算を行うためには税理士や専門家の助言を仰ぐことが望ましいでしょう。自身の不動産投資を成功させるためにも、減価償却の基礎知識をしっかりと理解し、計画的な資産管理を行うことが重要です。

実際の例で学ぶ減価償却

減価償却の具体的な計算を理解するために、実際のケーススタディを紹介します。例えば、Bさんが投資用不動産を購入したとしましょう。この不動産は、取得価格が4000万円で、耐用年数が27年、残存価額が400万円と仮定します。まずは、年間の減価償却額を計算してみます。

減価償却額は、取得価格から残存価額を引き、それを耐用年数で割ることで求められます。Bさんの場合、計算は以下のようになります。

年間の減価償却額 = (取得価格4000万円 - 残存価額400万円)÷ 耐用年数27年
= 3700万円 ÷ 27年
≈ 137万元

このため、Bさんは毎年約137万円を減価償却として経費計上することができ、これは課税所得の計算に影響を与えます。

次に、Bさんがこの物件から得られる年間賃貸収入が600万円だったと仮定しましょう。この収入から年間の減価償却を引くことで、課税対象となる所得を把握できます。

課税対象所得 = 年間賃貸収入600万円 - 年間減価償却額137万円
≈ 463万円

この場合、Bさんの課税対象所得は463万円となります。このことで、課税ベースが低くなり、譲渡所得税や住民税の負担が軽減されます。

Bさんは、この減価償却の利点を理解していない場合や計算を怠ると、結果として多くの税金を支払うことにつながります。このように、減価償却をしっかりと活用することが、資産運用の効率性を高め、税金の負担を軽減するための一つの方法となります。

また、減価償却の重要性は、売却時にも影響を与えます。譲渡所得を計算する際には、減価償却の累計を考慮する必要があるため、売却後の税負担にも影響が出てきます。したがって、減価償却の理解を深めるだけでなく、計算を継続的に行い、適切な経費として計上していくことが求められます。

不動産売却と特別控除の利用

不動産売却時には、様々な特別控除を利用することで、納税額を減らすことが可能です。よく利用される特別控除について詳しく見ていきましょう。

3000万円特別控除の詳細

不動産の売却に伴う税金負担を軽減するために、特別控除を利用することは非常に有効です。その中でも特に多くの人に利用されているのが「3000万円特別控除」です。この制度は、自己居住用の不動産を売却する際に、譲渡所得から最大3000万円を控除できるというもので、一定の条件を満たす場合に適用されます。

まず、この特別控除は自己居住用の不動産に限られます。つまり、投資用の物件や賃貸物件ではなく、自分が住んでいた住居が対象となります。この制度を利用することで、譲渡所得が大きく減少し、結果として税負担を減らすことができるのです。

3000万円特別控除の適用を受けるためには、いくつかの要件があります。一つ目は、売却する不動産が、売却時点で過去に居住していた物件であることです。つまり、自己居住用として使用されていた期間があることが求められます。二つ目は、譲渡所得が3000万円を超えた場合でも、その部分からすべて控除されるため、実質的に譲渡所得がない場合も対象となります。

例えば、Cさんが5000万円で購入した自宅を、7000万円で売却したとしましょう。この場合、譲渡所得は2000万円(7000万円 - 5000万円)ですが、3000万円特別控除を適用することで、課税対象となる譲渡所得は0円になります。その結果、Cさんは税金を支払う必要がなくなるため、この特別控除の恩恵を受けることができたのです。

ただし、この特別控除を利用するには、売却の翌年に申告が必要です。また、特別控除を受けた場合、今後3年間は再度この控除を利用することができないため、計画的な売却が求められます。特に、自宅をずっと所有している人にとっては、3000万円特別控除を知っておくことが、将来的な売却時の資金計画に大いに役立ちます。

その他の控除と条件

3000万円特別控除以外にも、不動産売却時に利用できる特別控除や特例がいくつかあります。これらの制度を上手に活用することで、税負担を軽減することが可能です。ここでは、代表的な特別控除やその適用条件について解説します。

まず初めに挙げられるのが「居住用財産の買換え特例」です。これは、自己居住用の不動産を売却し、その売却代金を使って新たな居住用不動産を購入する場合に適用されます。この特例を利用すると、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができ、現実的には一時的に税負担を免れることができます。ただし、一定の条件を満たす必要があり、購入した不動産も自己居住用でなければなりません。

次に、老齢者や障害者に対する特例があります。この場合、具体的には、それぞれの条件に基づいて譲渡所得に関して、特別控除が適用されます。該当する場合は、自宅の売却によって得た所得に対し、税金の軽減措置が設けられています。これにより、特に高齢者や障害者が不動産を売却する際に、経済的な負担を軽減することが狙いとされています。

また、相続に関連する特例もあります。「相続財産の譲渡所得に関する特例」は、相続を受けた不動産を売却した際に適用されるもので、相続時の評価額を基に譲渡所得を計算できるため、納税額が軽減されることがあります。この特例は、相続時に評価された価格が実際の売却価格よりも高くなることがあるため、相続人にとって非常に大きな助けとなります。

これらの特例を利用するためには、各々の適用条件や期限をしっかりと理解しておくことが重要です。特に税金の計算や申告に関する法律は複雑であるため、利用を検討する場合は専門家に相談することが推奨されます。特別控除をうまく活用することで、将来的な税負担を減らし、円滑な不動産売却を進める手助けとなるでしょう。

知っておきたい税金シミュレーションの活用法

実際に不動産を売却する前に、税金シミュレーションを行うことで、事前に納税額を予測できます。ここでは、その利用方法とメリットについて説明します。

シミュレーションツールの選び方

不動産を売却する際には、税金シミュレーションを行うことで、事前に納税額を把握し、計画的な資金管理が可能となります。しかし、シミュレーションを行うためにはどのツールを選ぶべきか、その選び方について考えることが重要です。

まず、シミュレーションツールを選ぶ際には、信頼性と正確性が求められます。税金に関する計算は複雑で、法律や制度が頻繁に変わることもあります。そのため、最新の情報に基づいた正確な計算ができるツールを選ぶことが必要です。公式な税務署のウェブサイトや信頼ある金融機関の提供するツールは、一般的に信頼性が高いとされています。

次に、使いやすさも重要な要素です。シミュレーションツールは、自分の状況に応じた情報を簡単に入力できるインターフェースを持っていることが求められます。複雑な項目をいくつも入力する必要があると、途中で挫折してしまう可能性があります。直感的に操作できるシンプルなデザインのツールを選ぶと良いでしょう。

さらに、カスタマイズ機能が付いているかどうかも、選ぶポイントとして考えられます。自分の売却価格、取得価格、諸費用などの具体的な数字を入力でき、シミュレーションができるツールは、自分に合った納税額を試算することができます。場合によっては、特典や控除が適用されるかどうかの確認もできると便利です。

最後に、シミュレーション結果の解説が充実しているかもチェックしておきたいポイントです。結果を見たときに、その意味や計算根拠が説明されているツールは、より理解が深まります。結果をもとに自分がどのような対応をすべきかを考える際に、大いに役立つでしょう。

税金シミュレーションは、不動産売却における重要なステップです。自分に合ったツールを見つけ、効果的に活用することで、安心して売却を進められるでしょう。

シミュレーション結果の読み取り方

税金シミュレーションを行った後は、その結果を正しく読み取り、理解することが重要です。シミュレーション結果には、譲渡所得税や住民税の額、発生する税金の内訳などが示されるため、これらをしっかりと把握しておくことが、今後の計画を立てる上で役立ちます。

まず、シミュレーション結果に最初に目を通すべきは、譲渡所得の金額です。譲渡所得は、売却価格から取得価格、各種費用、特別控除を引いた金額で計算されます。この譲渡所得の金額が高い場合、それに比例して税金が発生するため、特に注意が必要です。

次に、譲渡所得税や住民税の額が表示されている場合、その内訳を確認しましょう。多くのシミュレーションツールでは、長期譲渡と短期譲渡に分けて税率が計算されることがあります。所有期間によって適用される税率が異なるため、どの税率が適用されているかを理解することが、納税額を把握する上で欠かせません。

また、特別控除や経費として計上した項目がシミュレーション結果にどのように影響を与えているかも注意深く見るべきポイントです。例えば、3000万円特別控除を利用することで譲渡所得がどの程度軽減されるのかを確認することができます。この控除を受けなければ、どのくらいの税金がかかるのかを事前に理解することで、計画的な売却が進められるでしょう。

シミュレーション結果をもとに、どのように税金を軽減できるかを考えることも大切です。例えば、売却タイミングを調整した場合の税金の変化を考慮し、新たなシミュレーションを行うことで、より最適な選択肢を見つけることができます。結果をただ見るだけではなく、その背後にある要素をしっかり理解し、次のステップを考えることが成功につながります。税金に関する不安を軽減するためにも、シミュレーション結果の読み取りを積極的に行っていきましょう。

相談者の声から学ぶ不動産売却の悩み

実際に不動産を売却しようと考えている人たちの多くが、税金に関する悩みを抱えています。ここでは、具体的な相談事例をもとに、不安解消に役立つ情報を紹介します。

予想以上の税額に驚いたAさんのケース

Aさんは、不動産を売却することを決意し、ある程度の予測を立てていました。購入価格が2000万円で、5年後の現在、売却価格は3500万円になる見込みでした。しかし、彼女は譲渡所得税や住民税についての具体的な計算をおろそかにしてしまいました。

売却の手続きが進み、無事に3500万円で売却されましたが、税金に関するシミュレーションをしていなかったため、最初の支出計画が甘かったことに気づくことになりました。Aさんが売却価格3500万円から、購入価格2000万円を引くと、譲渡所得は1500万円となります。この金額をもとに譲渡所得税と住民税が発生します。

Aさんは、短期譲渡扱いになるため、約39.63%の税率が適用されます。すると、税額は約593万4500円となります。この額を聞いて、Aさんは驚愕しました。自身が想像していた税負担ははるかに少なくなるはずだと考え、事前に計算しておくべきだったと後悔しました。

さらに、売却後の翌年に支払う住民税も加わると、自身の資金計画に大きな影響が出ることは確実です。Aさんはその結果、予想以上の税金負担に直面し、急遽再計画を立てなければならなくなりました。

この経験から、Aさんは不動産売却前に必ず税金シミュレーションを行い、専門家に相談することの大切さを痛感しました。予期せぬ税金の出費に対処するためには、事前の準備と正しい情報に基づく計画が不可欠です。Aさんはこの教訓を生かし、今後の資産管理により慎重になることを決意しました。

特別控除を見落としたBさんの体験談

Bさんは、長年住んでいた自宅を売却することに決めました。購入当初は3500万円で、売却価格は4500万円となる予定でした。自宅は自己居住用だったため、3000万円の特別控除を利用できることは知っていましたが、特別控除の適用手続きについて詳しくは理解していませんでした。

売却が完了し、利益が1000万円発生したと感じていたBさんは、譲渡所得税や住民税の計算に取り掛かりました。しかし、特別控除を適用すると譲渡所得が減少することを見落とし、通常の税額をそのまま計算しました。譲渡所得税が約200万円、住民税が約100万円と高額な税負担に驚愕し、特別控除の適用を受けるべきだったと後悔しました。

結局、Bさんは税務署に相談し、特別控除を利用できることに気づいて、急いで申告をし直しました。特別控除を適用することで、課税対象となる譲渡所得はゼロになり、結果的に税金を支払う必要がなくなりました。この経験から、Bさんは特別控除の重要性と、計画的な情報収集の必要性を痛感しました。

Bさんの体験は、他の売却を考えている人にも大いに教訓となります。自己居住用不動産を売却する際の特別控除は、十分に活用することで税金負担を大きく軽減できるため、しっかりと理解しておくことが重要です。このような特例を見落とさないことで、売却後の資金運用がよりスムーズになるのです。Bさんは、今後は自分の権利や特別控除について十分に調査し、次回の売却に向けて計画を立てることを誓いました。

相続された不動産の売却時の注意点

相続で得た不動産を売却する場合、通常の売却とは異なる税金計算が必要です。ここではその注意点と計算方法について詳しく解説します。

相続不動産の税金の特徴

相続された不動産を売却する際には、通常の売却とは異なる税金計算が必要です。その主な特徴は、相続時の評価額が基準となるため、譲渡所得の計算方法が変わる点です。相続した不動産の売却時、相続時の評価額や取得価格は、税金計算において重要な要素となります。

具体的には、相続税の課税対象となる不動産の評価額を基に、譲渡所得を算出します。売却価格から相続時の評価額を引いた金額が譲渡所得となり、そこに適用される税率が課税されます。つまり、相続時に不動産の評価が高かった場合には、課税対象となる譲渡所得が少なくなる可能性があります。

例えば、Xさんが相続した不動産の相続時評価額が3000万円で、売却価格が4000万円だった場合、譲渡所得は1000万円となります。この場合、譲渡所得税の計算は通常の売却よりも柔軟に行うことができるため、相続管理を適切に行うことで、税金の負担を軽減することが可能です。

また、相続不動産には特別控除や特例が適用されるケースもあります。例えば、居住用の財産であれば、3000万円特別控除を利用することで、譲渡所得をゼロにすることができる場合もあります。このように、相続された不動産を売却する際には、特有の税制や優遇措置を理解しておくことが大切です。事前に専門的な知識を持つ税理士に相談することも有効な手段でしょう。

相続後の売却手続きで気をつけること

相続後の不動産売却には、いくつか注意すべきポイントがあります。まず、相続手続きが完了していないと、売却自体ができません。相続人全員が相続登記を済ませ、正式な相続権を認められる必要があります。この登記手続きには時間がかかることもあるため、早めに取り組むことが重要です。

次に、売却予定の不動産の評価額を正確に把握することが大切です。相続時の評価額を基に譲渡所得を計算するため、その評価が正しいかどうかを確認しておく必要があります。専門家に査定を依頼することで、適正な価格を把握することができ、安心して売却活動を進めることができます。

また、相続不動産には負担がかかる場合があるため、売却前に管理状況を見直すことも重要です。例えば、借入金がある場合や、管理が行き届いていない状態では、売却価格に影響を及ぼす可能性があります。負担を軽減するために、必要な修繕や清掃を行っておくと良いでしょう。

最後に、税金に関する計画も忘れてはいけません。相続した不動産を売却する際に発生する税金を事前に理解し、シミュレーションを行うことが必要です。不明点があれば、税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることで、スムーズな売却と納税が実現できます。相続後の売却手続きは複雑ですが、準備をしっかり行うことで、安心して進めることができるでしょう。

投資用不動産を売却する際の税金対策

投資用不動産を売却する際には、特別な税金対策が必要となります。その具体的な方法や注意点を考えてみましょう。

投資用不動産の売却益の計算

投資用不動産を売却する際には、売却益の計算が重要なステップとなります。まず、売却益は売却価格から取得価格を引いた金額で算出されますが、この基本的な計算にはいくつかの要素が含まれます。

売却価格は、不動産を実際に売却した金額を指します。取得価格は、不動産を購入した際の費用に加え、購入に関連する諸経費(仲介手数料や登記費用など)も考慮に入れます。これらをすべて合計し、それに加えて物件にかかった修繕費やリフォーム費用も、譲渡所得の計算に際しては差し引くことが可能です。

売却益が計算できたら、次に譲渡所得税の計算に移ります。譲渡所得税は、売却益に対して適用される税率が異なり、保有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。保有期間が5年を超える場合、税率は約20.315%になり、5年以下の場合は約39.63%になります。

例えば、購入価格が2000万円、売却価格が3000万円の場合、売却益は1000万円となります。この場合、保有期間が5年を超えているため、譲渡所得税は約203万1500円となります。投資用不動産の売却益の計算は、税負担を把握するために不可欠です。事前に正確な数字を把握することで、計画的な資金管理ができるでしょう。

効果的な税金対策の事例紹介

投資用不動産の売却における税金対策を効果的に実施するためには、実際の事例を参考にすることが有効です。例えば、Dさんは不動産投資を行い、数年後に賃貸物件を売却しました。Dさんは売却前に、物件の減価償却をしっかりと活用していました。結果、所得を圧縮し、譲渡所得税の負担を軽減することに成功しました。

さらに、Dさんは売却益が出た際の特別控除を利用しました。自己居住用の不動産を購入し、3000万円特別控除を適用したことで、課税対象が大幅に減少しました。この戦略により、Dさんは売却後の税負担を大きく軽減でき、得られた利益を新たな投資に回すことができました。

また、Dさんは投資用不動産を持ち続けることで、賃貸収入を得るだけでなく、長期的な資産形成を実現しました。このように、適切な税金対策を講じることで、売却時の負担を減らし、投資の効率を高めることが可能です。税理士に相談しながら、状況に応じた最適な戦略を立てることが、重要なポイントとなります。

売却税金にまつわる誤解と正しい考え方

不動産売却に伴う税金には、よくある誤解もあります。正しい理解を持って、不安を解消しましょう。ここでは誤解されやすいポイントを整理します。

ベストな売却時期は存在するのか?

不動産売却において「ベストな売却時期」というものは、実際には一概に決まっているわけではありません。さまざまな要因が影響を与えるため、個々の状況や目的に応じて異なるのが実情です。一般的には、市場の需要と供給のバランスが重要です。需要が高い時期、例えば春や秋の引っ越しシーズンには、売却価格が上がる傾向があります。

また、経済状況や金利動向も影響を及ぼします。金利が低いときは借入がしやすいため、買い手が増える可能性があります。逆に、金利が上昇すると需要が減少し、売却信頼感が低下することがあります。

さらに、個々のライフプランや資金計画も重要な要件です。急な資金需要が生じた場合や、ライフスタイルの変更がある際には、個別の事情を考慮して売却タイミングを見直すことが求められます。結局のところ、各自の状況に応じた売却時期を判断することが、成功につながる鍵となります。

税金に関するよくある勘違い

不動産売却にあたって税金に関する勘違いは多く見られます。その一つは、「売却益がなければ税金を支払う必要がない」という認識です。実際には、売却価格が取得価格を上回る場合には利益が発生し、譲渡所得税が課税されるため、売却益が出なくても税金がかかることがあるのです。

さらに、「特別控除は自動的に適用される」と考える人もいます。特別控除を受けるためには、必要な手続きがあり、申告が必要です。このため、知らずに申告を行わないと控除を受けられず、高額な税負担に直面する場合があります。

また、「持ち家の売却では税金がかからない」と信じる人もいますが、自己居住用でも売却益が出た場合には譲渡所得税がかかる可能性があります。税に関する正確な理解が、スムーズな不動産売却につながるでしょう。



中部新生不動産は愛知県名古屋市にある不動産会社です。

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